عبده تبریزی: بدون تغییر اقتصاد و حکمرانی، حتی تا ۱۰ سال دیگر به خانه‌دار شدن طبقه متوسط خوش‌بین نیستم
به گزارش اقتصادآنلاین، حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و کارشناس حوزه مسکن، در پاسخ به پرسش‌هایی که در یک گروه تلگرامی اقتصادی مطرح شده بود، درباره آینده دسترسی خانوارهای متوسط و کم‌درآمد به مسکن هشدار داده و گفته است اگر شرایط بنیادین اقتصاد و حکمرانی تغییر نکند، حتی در افق ده‌ساله هم به بهبود فراگیر این دسترسی خوش‌بین نیست.
جزئیات خبر
برای بسیاری از خانوارها، خرید خانه دیگر با چند سال پس‌انداز بیشتر حل نمی‌شود؛ وقتی درآمد صرف اجاره، خوراک، درمان و دیگر هزینه‌های ضروری می‌شود، فراهم کردن آورده اولیه هم دشوار است و حتی افت قیمت خانه هم لزوماً توان خرید را بالا نمی‌برد.
عبده تبریزی تأکید کرده که این ارزیابی پیش‌بینی قطعی برای همه سال‌ها و همه شهرها نیست، بلکه هشداری درباره ادامه روندی است که درآمد واقعی و توان پس‌انداز خانوارها را فرسوده می‌کند. به گفته او، شکاف میان درآمد خانوار و هزینه تأمین مسکن چنان بزرگ شده که با چند پیشنهاد معمول نمی‌توان چشم‌انداز امیدوارکننده‌ای ترسیم کرد؛ او می‌گوید حدود چهار سال است درباره شکل‌گیری بحرانی جدی و فراگیر در مسکن هشدار می‌دهد و در شرایط فعلی راهی سراغ ندارد که در کوتاه‌مدت بخش بزرگی از کارگران، کارمندان و خانوارهای متوسط و کم‌درآمد را صاحب خانه کند.
از نگاه این اقتصاددان، مشکل فقط گرانی مسکن نیست. خانواری که درآمدش حتی هزینه‌های ضروری مثل خوراک، اجاره، رفت‌وآمد، آموزش و درمان را پوشش نمی‌دهد، نه می‌تواند آورده اولیه جمع کند و نه لزوماً توان پرداخت اقساط وام را دارد؛ بنابراین توصیه به پس‌انداز بیشتر یا گرفتن وام بانکی عملاً گرهی باز نمی‌کند. او این وضعیت را نشانه ناتوانی ساختاری درآمد خانوار در تأمین هزینه‌های زندگی می‌داند که با سیاست‌های بخش مسکن به‌تنهایی رفع نمی‌شود.
کارنامه طرح‌های دولتی ساخت مسکن
عبده تبریزی درباره طرح‌های دولتی ساخت مسکن معتقد است فاصله میان اعلام برنامه‌های بزرگ و تحویل خانه قابل سکونت بسیار بیشتر از تصور زمان وعده‌دادن است. او یادآوری کرده که اجرای مسکن مهر از یک دولت فراتر رفت و تکمیل تعهداتش به دولت‌های بعدی رسید؛ به گفته او در دوره پنج‌ساله وزارت عباس آخوندی حدود یک میلیون و ۱۲۰ هزار واحد از تعهدات باقی‌مانده این طرح، که از برنامه ساخت دو میلیون واحدی دولت پیشین مانده بود، به مردم تحویل شد.
او همچنین به برنامه ساخت ۴۰۰ هزار واحد در قالب طرح اقدام ملی مسکن در سال ۱۳۹۸ اشاره کرده و گفته است در دولت ابراهیم رئیسی هم وعده ساخت چهار میلیون واحد نتوانست مشکلات تأمین مالی، زمین مناسب، زیرساخت و توان پرداخت متقاضیان را برطرف کند. به باور او، ثبت‌نام متقاضیان و دریافت آورده به معنای فراهم بودن امکان ساخت نیست و در شرایط تورمی، هر تأخیر هزینه تکمیل پروژه را بالاتر می‌برد.
محاسبه محمود اولاد از سهم دولت در ساخت‌وساز
در کنار این هشدار، محمود اولاد، مسئول بازنگری طرح جامع مسکن، با تکیه بر سرشماری‌های عمومی نفوس و مسکن برآوردی از سهم ساخت‌وساز دولتی و غیردولتی ارائه کرده است. طبق این سرشماری‌ها، تعداد واحدهای مسکونی در تصرف خانوارها از حدود ۱۶ میلیون واحد در سال ۱۳۸۵ به حدود ۲۳ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ رسید؛ یعنی افزایشی حدود هفت میلیون واحدی در یک دهه.
اولاد توضیح می‌دهد این افزایش همه ساخت‌وسازها را نشان نمی‌دهد، چون بخشی از واحدهای تازه جایگزین ساختمان‌های تخریب‌شده شده‌اند. او با این استناد که به گفته خودش ۷۸ درصد ساخت‌وسازها از مسیر تخریب و نوسازی انجام شده و با این فرض که به‌جای هر واحد تخریبی سه واحد جدید ساخته شده، حدود دو میلیون واحد دیگر به افزایش خالص اضافه می‌کند و کل ساخت‌وساز مسکن در فاصله ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ را حدود ۹ میلیون واحد برآورد می‌کند.
او این رقم را با مسکن مهر مقایسه می‌کند که اجرایش عملاً از ۱۳۸۶ آغاز شد و تا ۱۳۹۵ طرح دولتی دیگری در همین مقیاس نبود. به گفته اولاد، کل واحدهای مسکن مهر حدود ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار واحد بود که بیش از یک میلیون واحد آن خودمالکی بود و بر اساس اظهارات مقامات، تا پایان ۱۳۹۵ حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد تحویل شده بود. بر این مبنا، او سهم دولت در تولید و عرضه مسکن در آن دهه را حدود ۱۵ درصد و سهم بازار را ۸۵ درصد می‌داند.
اولاد نتیجه می‌گیرد که بخش عمده ساخت‌وساز آن دهه بدون اتکا به طرح‌های مستقیم دولتی انجام شده و به اعتقاد او این ۸۵ درصد، برخلاف طرح‌های بزرگ دولتی، فشار مستقیمی بر بودجه عمومی و نظام بانکی وارد نکرد و منشأ تورم ناشی از تأمین مالی دولتی نبود. او معتقد است اگر فضای کسب‌وکار بهتر می‌شد و موانع ساخت کم می‌شد، بخش خصوصی احتمالاً می‌توانست بخشی از تولیدی را هم که دولت با مسکن مهر بر عهده گرفت انجام دهد؛ به همین دلیل، برخلاف کسانی که می‌گویند این طرح دست‌کم عده‌ای را صاحب خانه کرد، مسکن مهر را تجربه‌ای پرهزینه و ناموفق می‌داند و می‌گوید عملکرد آن را باید در مقایسه با ظرفیت تولید بازار و هزینه‌های مداخله مستقیم دولت سنجید.
اقتصادآنلاین البته یادآوری کرده که ارقام ۹ میلیون واحد و سهم ۱۵ درصدی دولت حاصل محاسبات و فرض‌های اولاد است و مقایسه واحدهای تحویل‌شده مسکن مهر با کل ساخت‌وساز برآوردی، به‌تنهایی برای تعیین سهم دقیق همه مداخلات دولت یا هزینه اقتصادی آنها کافی نیست.
وام بیشتر، به‌تنهایی راه‌حل نیست
عبده تبریزی ضعف بازار تأمین مالی بلندمدت مسکن را از مشکلات اساسی می‌داند، اما می‌گوید بالا بردن سقف وام به‌تنهایی بحران را حل نمی‌کند. اگر وام‌های جدید بیشتر صرف خرید خانه‌های موجود شود و عرضه افزایش نیابد، بخشی از اثر آن در رشد قیمت‌ها جذب می‌شود و اگر منابع وام از مسیرهای تورم‌زا تأمین شود، قدرت خریدی که قرار بود تقویت شود دوباره از بین می‌رود. به گفته او، وام مؤثر باید اقساطی متناسب با درآمد خانوار داشته باشد و از منابع پایدار تأمین شود و اگر بخشی از هزینه آن با یارانه عمومی جبران می‌شود، منبع این یارانه باید در بودجه مشخص و تأمین‌شده باشد.
او درباره نقش دولت هم معتقد است دولت نمی‌تواند کارفرمای اصلی ساخت‌وساز در سراسر کشور باشد، چون بخش مهمی از تولید مسکن ایران همیشه به دست سازندگان خصوصی انجام شده است. وظیفه دولت از نظر او تأمین زمین دارای خدمات، زیرساخت، قواعد روشن، امکان تأمین مالی و حمایت هدفمند از خانوارهای نیازمند است؛ هرچند واگذاری ساخت به بخش خصوصی را هم راه‌حل کامل نمی‌داند، زیرا سازنده بدون پشتوانه مالی نمی‌تواند برای خانواری که توان پرداخت ندارد خانه بسازد.
ارزان شدن خانه با بالا رفتن توان خرید یکی نیست
به گفته عبده تبریزی، حتی اگر قیمت واقعی یا دلاری مسکن پایین بیاید، نمی‌توان نتیجه گرفت حقوق‌بگیران به خرید خانه نزدیک‌تر شده‌اند؛ ممکن است قیمت کم شده باشد اما وضعیت درآمدی و شغلی خانوارها بیشتر از آن افت کرده باشد. او همچنین می‌گوید نزدیک شدن تعداد کل واحدهای مسکونی به تعداد خانوارها به‌خودی‌خود به معنای حل بحران نیست؛ خانه باید در جای مورد نیاز، با کیفیت مناسب و قیمتی متناسب با توان پرداخت در دسترس باشد و ممکن است آمار کافی به نظر برسد اما خانوارهای زیادی همچنان از سکونت مناسب محروم بمانند.
او می‌افزاید کندتر شدن رشد جمعیت می‌تواند بخشی از فشار تقاضای آینده را کم کند، اما تشکیل خانوارهای جدید، مهاجرت داخلی، فرسودگی ساختمان‌ها و تمرکز فرصت‌های شغلی همچنان نیاز به مسکن ایجاد می‌کند.
استقلال نسل جوان؛ پیامد مهم بحران
عبده تبریزی یکی از مهم‌ترین پیامدهای بحران مسکن را سخت‌تر شدن استقلال جوانان می‌داند. به گفته او، بسیاری از خانواده‌های متوسط و پایین‌تر به‌سختی می‌توانند زمینه زندگی مستقل فرزندانشان را فراهم کنند و جوانی که شغل پایدار و درآمد کافی ندارد، حتی از پس اجاره‌نشینی مستقل هم برنمی‌آید، چه رسد به خرید خانه. ماندن طولانی‌تر فرزندان در خانه والدین، تأخیر در تشکیل خانواده و فشار بیشتر بر منابع محدود خانوار از پیامدهای احتمالی این وضعیت است و به این ترتیب، بحران مسکن به امکان آغاز زندگی مستقل جوانان گره خورده است.
او درباره اهداف مسکن در برنامه هفتم توسعه هم گفته که صرف نوشتن این اهداف در قانون مبنای خوش‌بینی نیست. هر هدف باید به منابع مالی، ظرفیت اجرایی، مسئولیت مشخص و امکان سنجش پیشرفت وصل باشد و روشن شود کدام خانوار، با چه درآمدی، در کدام شهر و با چه هزینه‌ای می‌تواند به خانه مناسب برسد. به باور او، تعداد ثبت‌نام‌ها، زمین‌های واگذارشده یا پروژه‌های آغازشده به‌تنهایی نشانه موفقیت نیست و معیار اصلی باید کاهش فشار هزینه مسکن بر زندگی مردم باشد.
سه پیشنهاد برای کاستن از آسیب‌ها
عبده تبریزی با وجود ارزیابی نامساعدش، چند اقدام را برای کم کردن شدت آسیب‌ها پیشنهاد می‌کند: نخست، تعیین تکلیف تعهدات موجود و تمرکز منابع بر پروژه‌های نزدیک به تکمیل، همراه با اعلام شفاف هزینه نهایی، زمان تحویل و وضعیت آورده متقاضیان؛ دوم، حمایت هدفمند از مستأجران آسیب‌پذیر، چون خرید خانه برای همه آنها در آینده نزدیک ممکن نیست، با این هشدار که اگر این حمایت با حفظ و افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای همراه نباشد، بخشی از آن به افزایش اجاره‌بها تبدیل می‌شود؛ و سوم، کاهش موانع ساخت‌وساز در محدوده‌هایی که زیرساخت و دسترسی به شغل دارند، تسهیل نوسازی و امکان تولید واحدهای متناسب با توان مالی خانوارها، بدون قربانی کردن ایمنی ساختمان و کیفیت زندگی.
او تأکید می‌کند این اقدامات جایگزین رشد درآمد واقعی و مهار تورم نیستند و بهبود پایدار مسکن به رونق اقتصادی، کاهش نااطمینانی، انضباط مالی و بانکی، امنیت سرمایه‌گذاری، تغییر در شیوه حکمرانی اقتصادی و روابط خارجی کم‌تنش‌تر نیاز دارد.
عبده تبریزی در پاسخ به پرسشی درباره آستانه تحمل خانوارها گفته است نمی‌توان عدد یا تاریخ مشخصی برای آن تعیین کرد و ادامه زندگی زیر فشار اقتصادی لزوماً به معنای شرایط قابل قبول نیست. به گفته او، خانواده ممکن است با حذف هزینه درمان، پایین آوردن کیفیت خوراک، فروش دارایی، بدهکار شدن، رفتن به خانه‌ای نامناسب‌تر یا تکیه بیشتر به بستگان همچنان دوام بیاورد، اما هزینه این سازگاری در سلامت، آموزش، روابط خانوادگی و آینده فرزندان نمایان می‌شود؛ پیامدهایی که در آمار قیمت مسکن دیده نمی‌شوند. او می‌گوید نباید منتظر آشکار شدن بحران ماند تا فرسایش توان زندگی خانوارها جدی گرفته شود.
این اقتصاددان در پایان، با اشاره به شرایط دشوار فعالان بخش ساختمان، بر پرهیز از وعده‌های بی‌پشتوانه تأکید کرده و گفته است امید به بهبود وضعیت مسکن باید بر تصمیم‌هایی تکیه کند که از ایجاد تعهدات تازه بدون منابع جلوگیری کنند، فشار بر آسیب‌پذیرترین خانوارها را کم کنند و زمینه بهبود پایدار اقتصاد ایران را فراهم سازند.
