مدیران بانک مسکن در رویداد تراکنش ایران: توکن‌سازی املاک می‌تواند ابزار مکمل تأمین مالی مسکن باشد؛ حدود ۱۹ صندوق زمین و ساختمان تأسیس شده
مدیران ارشد بانک مسکن و شرکت تأمین سرمایه این بانک در نشستی تخصصی با عنوان «توکن‌سازی؛ راهکارهای نوین تأمین مالی و افزایش استطاعت‌پذیری مسکن» که در جریان دوازدهمین رویداد تراکنش ایران برگزار شد، ظرفیت بازار سرمایه و ابزارهای مالی تازه، از صندوق‌های زمین و ساختمان تا توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، را برای جذب منابع به بخش مسکن بررسی کردند. این گزارش را خبرگزاری مهر به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن (هیبنا) و ستاد رویداد تراکنش ایران منتشر کرده است.
جزئیات خبر
سخنرانان این نشست سید محسن فاضلیان عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن، محمدحسن ترابی عضو هیئت عامل و معاون مدیرعامل بانک مسکن در امور پشتیبانی، محمدابراهیم محمدپورزرندی مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن و مصطفی خلقت‌دوست مدیر فناوری اطلاعات شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن بودند.
زمینه بحث، دشواری‌های فعلی تأمین مالی ساخت‌وساز بود: محدود بودن منابع اعتباری بانک‌ها، گران شدن مصالح و افت توان مالی بخشی از متقاضیان، شکاف میان تقاضای مسکن و ظرفیت پاسخ‌گویی به آن را بیشتر کرده است. پرسش اصلی نشست این بود که چگونه می‌توان با ابزارهایی مثل صندوق‌های سرمایه‌گذاری و توکن‌سازی، پول تازه وارد بازار مسکن کرد و در عین حال نیاز واقعی سازندگان و توان پرداخت خانوارها را هم در نظر گرفت.
صندوق‌های زمین و ساختمان؛ پل میان بازار سرمایه و ساخت‌وساز
فاضلیان در آغاز نشست به تجربه شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در توسعه ابزارهای مالی این حوزه اشاره کرد و ابراز امیدواری کرد که گسترش فعالیت‌های این مجموعه در سال جاری و سال‌های آینده، استفاده مؤثرتر از بازار سرمایه برای پاسخ به نیازهای بخش مسکن را ممکن کند.
به گفته او، صندوق‌های زمین و ساختمان نمونه‌ای از مشارکت بازار سرمایه در تأمین منابع ساخت‌وساز هستند و با نقش‌آفرینی تأمین سرمایه بانک مسکن و دیگر شرکت‌ها و نهادهای مالی، تاکنون حدود ۱۹ صندوق در این حوزه تأسیس شده است. از نگاه وی این تجربه نشان می‌دهد که در کنار وام بانکی، سازوکارهای سرمایه‌گذاری جمعی هم می‌توانند پروژه‌های ساختمانی را تأمین مالی کنند.
این عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن همچنین از ظرفیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) سخن گفت؛ ابزاری که راه‌های تازه‌ای برای مشارکت سرمایه‌گذاران در دارایی‌های ملکی باز می‌کند، امکان ورود پول گروه‌های مختلف سرمایه‌گذار را فراهم می‌آورد و می‌تواند بخشی از وابستگی تأمین مالی مسکن به وام مستقیم بانکی را کم کند.
ملک ساخته‌شده با پروژه در حال ساخت فرق دارد
فاضلیان در ادامه تأکید کرد که در بحث توکن‌سازی باید میان املاک ساخته‌شده و پروژه‌های در حال احداث تفکیک قائل شد. به گفته او، به کار بستن مدل‌های توکن‌محور برای دارایی‌هایی که وجود خارجی دارند و ساختشان تمام شده، کاربرد و چارچوب روشن‌تری دارد.
او وضعیت فیزیکی و حقوقی دارایی را از عوامل تعیین‌کننده در انتخاب روش تأمین مالی دانست؛ در ساختمان تکمیل‌شده، سرمایه‌گذاری روی یک دارایی موجود انجام می‌شود، اما پروژه در حال ساخت با تعهدات اجرایی، هزینه‌های آینده و ریسک تکمیل‌نشدن همراه است و این تفاوت‌ها باید در طراحی ابزارهای مالی ملکی لحاظ شود. جمع‌بندی این بخش آن بود که توکن‌سازی نسخه‌ای یکسان برای همه دارایی‌ها نیست و مدل مناسب به ویژگی ملک، مرحله پیشرفت پروژه و شیوه مشارکت سرمایه‌گذاران بستگی دارد؛ پیش از هر چیز باید وضعیت دارایی پایه و تعهدات مرتبط با آن روشن باشد.
توکن‌سازی بدون همکاری همه بازیگران زنجیره ارزش جواب نمی‌دهد
محمدحسن ترابی، معاون مدیرعامل بانک مسکن، از منظر راهبردی به موضوع پرداخت و گفت توکن‌سازی می‌تواند فرصت‌های تازه‌ای برای فعالان بازار مسکن بسازد، اما بهره‌گیری از آن به بررسی الزامات مختلف و ایجاد سازوکارهای اجرایی مناسب نیاز دارد. او با اشاره به ابعادی مانند ساختار، فناوری، توزیع و تحرک‌پذیری توضیح داد که تبدیل یک ملک به توکن فقط بخشی از کار است و برای رسیدن به مدلی قابل اجرا، زیرساخت فناوری، ساختار مالی و سازوکار مشارکت و توزیع هم باید متناسب با بازار مسکن طراحی شود.
ترابی بر لزوم مشارکت سازندگان، انبوه‌سازان، مالکان و نهادهای دولتی تأکید کرد و گفت هیچ‌کدام از این گروه‌ها به‌تنهایی نمی‌توانند همه ظرفیت لازم برای توسعه توکن‌سازی املاک را فراهم کنند. او با اشاره به تجربه‌های جهانی، مفهوم «نقشه فرصت‌ها» را مطرح کرد و گفت شناسایی این فرصت‌ها و تدوین راهبرد مشخص برای استفاده از آن‌ها باید در دستور کار بانک‌ها و دیگر بازیگران بازار مسکن قرار گیرد؛ از این زاویه، توکن‌سازی صرفاً یک تحول فناورانه نیست و می‌تواند به بازنگری در مدل‌های مشارکت و تأمین مالی املاک منجر شود.
از ۵ میلیون مخاطب تا ۷۰ هزار واحد تحویلی
محمدابراهیم محمدپورزرندی، مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن، به فاصله میان تقاضای مسکن و توان تأمین مالی طرح‌ها پرداخت و محدودیت منابع بانکی و ضعف توان اقتصادی متقاضیان را موانع اصلی دانست. او برای نشان دادن این شکاف به آمار یکی از طرح‌های تأمین مسکن اشاره کرد: حدود پنج میلیون نفر مخاطب این طرح بودند، یک و نیم میلیون نفر واجد شرایط شناخته شدند و حدود ۷۵۰ هزار نفر وارد فرایند اجرایی شدند، اما تعداد واحدهای تأمین یا تحویل‌شده حدود ۷۰ هزار واحد بوده است. به گفته او، این فاصله نشان‌دهنده دشواری تأمین مسکن برای دهک‌های کم‌درآمد است.
محمدپورزرندی افزود بخشی از متقاضیان توان پرداخت آورده لازم برای مشارکت در طرح‌های مسکن را ندارند و همین موضوع ادامه ساخت یا بهره‌مندی آن‌ها از واحد مسکونی را با مشکل روبه‌رو می‌کند. از سوی دیگر بانک‌ها هم به دلیل محدودیت منابع و سقف اعتباری همیشه نمی‌توانند همه منابع پروژه‌ها را تأمین کنند و به همین علت، شبکه بانکی نتوانسته همه تعهدات پیش‌بینی‌شده در تأمین مالی مسکن را به‌طور کامل اجرا کند. نتیجه این بخش از بحث آن بود که افزایش منابع فقط یک روی سکه است و ابزارهای جدید باید با توان پرداخت گروه‌های درآمدی مختلف و شرایط واقعی بازار هماهنگ باشند.
نوسان قیمت مصالح، حساب‌وکتاب سازنده را به هم می‌ریزد
مصطفی خلقت‌دوست، مدیر فناوری تأمین سرمایه و مدیر پروژه بانک مسکن، مشکلات ساخت‌وساز را از سمت عرضه و تأمین منابع بررسی کرد و گفت تأمین مالی پروژه فقط به سرمایه اولیه خلاصه نمی‌شود؛ تغییر هزینه‌ها در طول اجرا می‌تواند برنامه مالی سازنده را مختل کند. به گفته او، نوسان نرخ ارز روی قیمت مصالح و محصولات ساختمانی اثر می‌گذارد و ممکن است برآوردهای اولیه را بی‌اعتبار و منابع پیش‌بینی‌شده را برای ادامه کار ناکافی کند؛ بنابراین سازنده علاوه بر پول، باید زمان‌بندی خرید مصالح و تعهدات تحویل کالا را هم با مراحل اجرایی هماهنگ کند.
او برای روشن‌تر شدن موضوع، مثال پروژه‌ای را زد که در مرحله گودبرداری است اما بخشی از محصولات فولادی موردنیازش قرار است ماه‌ها بعد تولید یا عرضه شود؛ فاصله زمانی میان نیاز پروژه و دسترسی به مصالح می‌تواند هزینه نهایی و سرعت پیشرفت را تغییر دهد. از نگاه او، ابزارهای تأمین مالی باید علاوه بر جریان پول، زمان و شیوه تأمین کالاهای پروژه را هم پوشش دهند.
بستر استاندارد عرضه مصالح برای جلوگیری از تعهدات بی‌پشتوانه
خلقت‌دوست پیشنهاد ایجاد یک بستر استاندارد برای سامان‌دهی عرضه مصالح و محصولات ساختمانی را مطرح کرد و بر شفافیت موجودی، زمان تحویل و تعهدات عرضه‌کنندگان تأکید داشت. او با اشاره به تجربه برخی پلتفرم‌های آنلاین طلا و پدیده خالی‌فروشی هشدار داد که در طراحی زیرساخت‌های تازه حوزه ساختمان هم باید جلوی تعهداتی که پشتوانه واقعی ندارند گرفته شود. به گفته او، چنین بستری ارتباط عرضه‌کنندگان با مصرف‌کنندگان واقعی را بهتر می‌کند و اگر عرضه، موجودی واقعی و تعهدات تحویل با هم متناسب باشند، احتمال اختلال در زنجیره تأمین کاهش می‌یابد؛ چرا که اگر پول پروژه فراهم باشد اما مصالح به‌موقع یا مطابق تعهد نرسد، ساخت باز هم متوقف می‌شود.
جمع‌بندی: ترکیب بانک، بازار سرمایه و فناوری
برآیند دیدگاه‌های مطرح‌شده در این نشست این بود که پاسخ به نیاز بخش مسکن از افزایش وام بانکی یا معرفی یک ابزار فناورانه فراتر می‌رود و محدودیت منابع اعتباری، توان مالی متقاضیان، نوسان هزینه ساخت و هماهنگی میان تأمین‌کنندگان و سازندگان همگی باید در طراحی مدل‌های جدید دیده شوند. سخنرانان با یادآوری تجربه صندوق‌های زمین و ساختمان، ظرفیت صندوق‌های املاک و مستغلات و امکان توکن‌سازی، بر گسترش روش‌های مشارکت سرمایه‌گذاران در بازار مسکن و همکاری بانک‌ها، بازار سرمایه، شرکت‌های فناوری، سازندگان، مالکان و نهادهای مسئول تأکید کردند. به باور آنان، توکن‌سازی می‌تواند یکی از ابزارهای مکمل تأمین مالی باشد، اما استطاعت‌پذیری مسکن تنها زمانی دست‌یافتنی‌تر می‌شود که این ابزارها با توان پرداخت خانوارها، هزینه واقعی ساخت و نیازهای اجرایی پروژه‌ها هماهنگ شوند.
دوازدهمین رویداد تراکنش ایران از ۱۰ تا ۱۲ آبان ۱۴۰۵ با حضور بیش از ۱۰۰ بانک و شرکت، ۲۶ نشست تخصصی، بیش از ۱۰۰ سخنرانی و بخش نمایشگاهی و جشنواره‌های تخصصی در تهران برگزار می‌شود.
