کارشناس مسکن: کارمند عادی برای خرید خانه ۸۰ متری باید ۸۲ سال حقوقش را پس‌انداز کند؛ سناریوهای بازار مسکن
رسول قربان‌نژاد، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با ایسنا هشدار داد که ادامه شرایط «نه جنگ و نه صلح» می‌تواند رکود تورمی بازار ملک را عمیق‌تر کند. به گفته او، بازار مسکن اکنون هم‌زمان با کاهش نقدشوندگی، افت سرمایه‌گذاری، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه‌های ساخت روبه‌روست؛ تا جایی که بر اساس برآوردها، یک کارمند عادی برای خرید یک واحد ۸۰ متری باید ۸۲ سال حقوق خود را پس‌انداز کند.
جزئیات خبر
قربان‌نژاد با تشریح سناریوهای پیش روی بازار گفت آینده مسکن به تحولات سیاسی و اقتصادی کشور گره خورده و هر سناریو اثر متفاوتی بر نرخ ارز، جریان سرمایه و معاملات ملک خواهد داشت. او توضیح داد که اگر توافقی حاصل شود، ممکن است فشار نرخ ارز در کوتاه‌مدت کم شود و بخشی از التهاب بازارهای موازی فروکش کند؛ در این حالت بخشی از پول‌های فعال در بازارهایی مثل طلا، بورس و خودرو می‌تواند به‌تدریج به سمت مسکن برود، هرچند این جابه‌جایی منابع زمان‌بر است.
این کارشناس درباره افت سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان گفت کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران به آینده بازار، در کنار ریسک‌های سیستماتیک و غیرسیستماتیک، رغبت به سرمایه‌گذاری تازه را کم کرده است. به گفته او کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران یکی از نشانه‌های همین وضعیت است و بازار مسکن به‌تدریج نقدشوندگی خود را از دست داده و گردش سرمایه در آن کم شده است.
قربان‌نژاد افزود که اگر توافقی به دست نیاید و کشور در وضعیت نه جنگ و نه صلح باقی بماند، احتمال تشدید رکود تورمی در بازار ملک وجود دارد. او رشد نقدینگی، فشارهای تورمی و افزایش پلکانی نرخ ارز را عواملی دانست که شرایط بازار را سخت‌تر می‌کنند؛ در حالی که بخش مصرفی بازار، یعنی خانوارهایی که برای سکونت به خانه نیاز دارند، بیش از گذشته قدرت خرید خود را از دست می‌دهند.
به گفته او شاخص استطاعت خرید مسکن به سطح نگران‌کننده‌ای رسیده و برآورد ۸۲ سال پس‌انداز حقوق یک کارمند برای خرید خانه ۸۰ متری نشان می‌دهد شکاف میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافته است.
این کارشناس مسکن توضیح داد که افزایش نرخ ارز با تأخیر زمانی در قیمت خرید و فروش مسکن منعکس می‌شود، اما بازار اجاره واکنش سریع‌تری نشان می‌دهد. در نتیجه خانوارهایی که درآمدشان پابه‌پای هزینه‌ها رشد نمی‌کند ناچار به مناطق ارزان‌تر کوچ می‌کنند؛ روندی که به گفته او علاوه بر فشار اقتصادی، می‌تواند کیفیت زندگی را پایین بیاورد و ناامیدی و بی‌انگیزگی را در جامعه افزایش دهد.
قربان‌نژاد درباره سناریوی وقوع جنگ نیز گفت در چنین شرایطی احتمال توقف معاملات و انجماد بازار وجود دارد و ممکن است تا روشن شدن وضعیت، رشد قیمت‌ها متوقف شود؛ با این حال پیش‌بینی دقیق پیامدهای این سناریو به شدت و مدت درگیری‌ها بستگی دارد.
او با تأکید بر اینکه عبور از بحران مسکن به برنامه‌ریزی بلندمدت نیاز دارد، گفت نباید انتظار داشت این بحران با راهکارهای یک‌ساله یا پنج‌ساله حل شود. به اعتقاد او دست‌کم یک دوره ۱۰ ساله برای اصلاح ساختار بازار لازم است و پیش از اصلاحات اساسی باید زمینه ثبات نسبی متغیرهای اقتصادی فراهم شود.
قربان‌نژاد تمرکز صرف بر افزایش تولید واحدهای مسکونی را نقد کرد و گفت مشکل بازار مسکن فقط کمبود تولید نیست و نگهداشت و عرضه هم اهمیت دارند. به گفته او بخشی از منابع مالی در املاک انباشته شده و از چرخه مولد اقتصاد بیرون مانده است؛ بنابراین باید سازوکارهایی ایجاد شود که این دارایی‌ها نقدشونده‌تر شوند و بتوان از سرمایه‌های خرد مردم در تأمین مالی مسکن استفاده کرد.
او با اشاره به ظرفیت صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان گفت بازار سرمایه ایران هنوز در تأمین مالی مسکن عمق کافی ندارد. به گفته او ارزش املاک در برخی خیابان‌ها و مناطق ممکن است از ارزش بسیاری از شرکت‌های حاضر در بورس بیشتر باشد، اما این دارایی‌ها لزوماً به پویایی اقتصاد کمک نمی‌کنند و صرف تملک ملک نمی‌تواند جای بهره‌برداری مولد از دارایی را بگیرد.
این کارشناس، توکنیزه کردن دارایی‌ها بر بستر بلاکچین را یکی از راه‌های قابل بررسی برای افزایش نقدشوندگی دانست و گفت استفاده از سرمایه‌های خرد و طراحی ابزارهای مالی جدید می‌تواند طیف گسترده‌تری از مردم را در سرمایه‌گذاری ملکی شریک کند؛ البته اجرای این روش به سازوکارهای حقوقی روشن و تعیین دقیق حقوق خریداران توکن نیاز دارد.
قربان‌نژاد درباره ناکامی پیش‌فروش مسکن در ایران گفت پیش‌فروش می‌تواند ابزار خوبی برای تأمین مالی پروژه‌ها باشد، اما در اقتصادی با تورم بالا هم برای سازنده و هم برای خریدار ریسک‌زاست؛ چون رشد هزینه‌های ساخت ممکن است قیمت تمام‌شده پروژه را از قیمت پیش‌فروش بالاتر ببرد و توان سازنده برای تکمیل و تحویل واحدها را کاهش دهد.
او بر لزوم نظارت بر منابع حاصل از پیش‌فروش تأکید کرد و گفت خریدار باید مطمئن باشد پولی که پرداخته صرف همان پروژه می‌شود. به گفته او استفاده از حساب‌های تضمینی یا امانی (Escrow Account) می‌تواند این اطمینان را ایجاد کند؛ به این صورت که پول پیش‌فروش به حساب مشخصی واریز شود و برداشت از آن فقط برای هزینه‌های همان پروژه ممکن باشد.
این کارشناس افزود که در برخی پروژه‌ها سازنده بخشی از واحدها را پیش‌فروش می‌کند اما پول آن را صرف خرید زمین یا ملک دیگری می‌کند؛ کاری که می‌تواند تکمیل پروژه را به تأخیر بیندازد و در شرایط تورمی سوددهی آن را از بین ببرد. به گفته او وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می‌توانند با ایجاد سازوکارهای نظارتی و بررسی پیشرفت پروژه‌ها اعتماد مردم را افزایش دهند، البته ضوابط کشورهای دیگر باید متناسب با شرایط اقتصادی ایران بومی‌سازی شود.
قربان‌نژاد درباره افزایش هزینه مصالح و تجهیزات ساختمانی گفت قیمت مصالح، تجهیزات و مواد اولیه در بخش‌های مختلف به‌طور چشمگیری بالا رفته و میزان این افزایش متفاوت بوده است؛ در برخی موارد به ۳۰۰ درصد، در برخی به ۱۵۰ درصد و در مواردی به ۵۰ درصد رسیده است.
او قطعی برق و گاز و آسیب‌هایی را که در جریان جنگ به واحدهای فولادی وارد شد، از عوامل مؤثر بر تولید و قیمت‌ها دانست و گفت هزینه‌های ساخت امسال با سال گذشته قابل مقایسه نیست و هزینه ساخت هر مترمربع در برخی موارد تا ۷۰ درصد افزایش یافته است. به گفته او در بخش میلگرد و محصولات فولادی نیز در برخی بازه‌ها افزایش ۷۰ تا ۸۰ درصدی هزینه‌ها تجربه شده و این افزایش‌ها مستقیماً بر قیمت تمام‌شده ساختمان اثر می‌گذارد.
این کارشناس بازار مسکن رواج قیمت‌گذاری دلاری در بازار ملک را نیز نقد کرد و گفت در برخی مناطق قیمت هر متر آپارتمان بر مبنای دلار تعیین می‌شود و فروشنده همان رقم دلاری را در زمان‌های مختلف ملاک قرار می‌دهد، در حالی که نرخ ارز تغییر می‌کند. به گفته او این شیوه می‌تواند افزایش نرخ ارز را به مناطق دیگر هم منتقل کند و سطح قیمت‌های پیشنهادی را بالا ببرد.
قربان‌نژاد تأکید کرد که بالا رفتن قیمت‌ها همراه با کاهش قدرت خرید، جوانانی را که قصد ازدواج و خرید خانه دارند بیش از پیش از بازار بیرون می‌راند. او گفت در چنین شرایطی سیاست‌گذاری نباید فقط روی افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده متمرکز باشد، بلکه اصلاح الگوی ساخت‌وساز و تطبیق متراژ و کیفیت واحدها با توان اقتصادی خانوارها هم باید در نظر گرفته شود.
او در پایان ساخت واحدهای کوچک ۴۰ و ۵۰ متری را یکی از گزینه‌های پاسخ به نیاز بازار دانست و گفت تأمین زیرساخت‌ها و رعایت کیفیت ساخت باید از ابتدا لحاظ شود. به گفته قربان‌نژاد، مسئله اصلی افزایش تولید به هر شکل ممکن نیست، بلکه ساخت مسکن متناسب با نیاز جامعه و امکان بهره‌برداری مؤثر از سرمایه‌های موجود است.
