بازار مسکن تهران و جنگ احتمالی؛ پژوهش تازه: در دو جنگ اخیر معاملات زودتر و شدیدتر از قیمت‌های پیشنهادی افت کرد
با بالا گرفتن نگرانی‌ها درباره احتمال درگیری نظامی دوباره، این پرسش که قیمت خانه در تهران در صورت آغاز جنگ تازه چه مسیری خواهد داشت، جدی‌تر شده است. اقتصادآنلاین در گزارشی به قلم بهشاد بهرامی که روز یکشنبه ۳ آبان ۱۴۰۵ منتشر شد، با تکیه بر پژوهشی تازه درباره رفتار بازار مسکن تهران در دو جنگ اخیر، به این پرسش پرداخته و نتیجه گرفته است که پیش از روشن شدن جهت قیمت‌ها، اتفاق دیگری بازار را فرا می‌گیرد: خریداران کنار می‌کشند، فروشندگان ملک خود را از عرضه خارج می‌کنند و معاملات کم می‌شود.
جزئیات خبر
این گزارش یادآوری می‌کند که پرسش یادشده در روزهایی مطرح شده که احتمال ازسرگیری حملات نظامی دوباره به یکی از نگرانی‌های سیاسی و اقتصادی تبدیل شده است؛ رویترز در ۲۰ اکتبر (۲۸ مهر) از بن‌بست مذاکرات ایران و آمریکا و نگرانی مقام‌های ایرانی از حملات مجدد خبر داده و دو روز بعد نوشته بود قیمت نفت به دلیل نگرانی از تشدید درگیری‌های منطقه‌ای نزدیک بالاترین سطح پنج ماه اخیر قرار دارد. به نوشته اقتصادآنلاین، اما واکنش مسکن لزوماً شبیه نفت، ارز یا طلا نیست؛ خرید خانه تصمیمی پرهزینه و فروش آن زمان‌بر است و در شرایط نامعلوم، خریدار صبر می‌کند و فروشنده هم نمی‌خواهد ملکی را بفروشد که نمی‌داند چند ماه بعد با چه هزینه‌ای می‌تواند جایگزینش کند.
پژوهش مورد استناد در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۹ مهر ۱۴۰۵) در نشریه علمی Applied Economics منتشر شده و نویسندگان آن، حسن قلی‌پور، کوان اوک لی، کامل طعوم و محمدرضا فرزانگان، تغییرات بازار مسکن تهران را در جنگ ۱۲روزه سال ۲۰۲۵ و جنگ ۴۰روزه سال ۲۰۲۶ بررسی کرده‌اند. یافته اصلی آن‌ها این است که در هر دو دوره، حجم فعالیت معاملاتی سریع‌تر و شدیدتر از قیمت‌های پیشنهادی افت کرده؛ یعنی بازار پیش از آنکه کاهش محسوسی در قیمت‌ها تثبیت شود، بخش بزرگی از خریداران و فروشندگان فعالش را از دست داده است.
به گزارش اقتصادآنلاین، در جریان جنگ ۱۲روزه معاملات مسکن تهران تقریباً متوقف شد. بازار پیش از آن هم در رکود بود و شمار معاملات در بهار ۲۰۲۵ حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد کمتر از سال قبل گزارش شده بود، اما جنگ و اختلال در فرایند ثبت معاملات وضع را سخت‌تر کرد؛ به‌طوری‌که در تابستان پس از آن جنگ، فعالیت معاملاتی به حدود یک‌سوم دوره مشابه سال قبل رسید.
در جنگ ۴۰روزه نشانه‌ها آشکارتر بود. بر پایه گزارش‌های گردآوری‌شده در این مقاله، تعداد آگهی‌های روزانه اینترنتی مسکن که در شرایط عادی بیش از ۸ هزار مورد بود، پس از شروع جنگ به حدود ۵۰۰ مورد رسید؛ یعنی افتی نزدیک به ۹۴ درصد. اقتصادآنلاین تصریح می‌کند که این رقم به معنای کاهش ۹۴ درصدی معاملات قطعی نیست، چون آگهی‌های اینترنتی تنها بخشی از بازار را نشان می‌دهند و قطعی اینترنت یا اختلال در پلتفرم‌ها هم می‌تواند بر شمار آن‌ها اثر بگذارد؛ با این حال، این افت در کنار گزارش‌های تعطیلی بنگاه‌ها و قطع تماس متقاضیان، از اختلالی گسترده در بازار حکایت دارد. به گفته این گزارش، در چنین شرایطی حتی توافق خریدار و فروشنده هم لزوماً به معامله نمی‌رسد، زیرا اختلال در خدمات بانکی، مالیاتی و ثبت اسناد می‌تواند انتقال مالکیت و تسویه پول را عقب بیندازد.
درباره قیمت‌ها، در جنگ نخست متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ تهران از حدود ۱۰۲ میلیون تومان در هر مترمربع به ۹۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در روزهای پس از آتش‌بس کاهش یافت، اما حدوداً ده روز بعد به نزدیک ۹۸ میلیون تومان برگشت. در جنگ دوم هم قیمت پیشنهادی گزارش‌شده از حدود ۱۴۸ میلیون تومان پیش از آغاز درگیری به ۱۱۵ میلیون تومان در روز بیستم جنگ رسید که کاهشی نزدیک به ۲۲ درصد است؛ ولی در روزهای بعد از آتش‌بس دوباره ارقامی بین ۱۳۵ تا ۱۴۵ میلیون تومان گزارش شد.
به نوشته اقتصادآنلاین، این اعداد در نگاه اول ممکن است نشانه افت قیمت در جنگ و بازیابی سریع پس از آن به نظر برسد، اما نویسندگان پژوهش با این برداشت موافق نیستند. دلیل اول این است که این ارقام قیمت پیشنهادی فروشندگان است و نه لزوماً قیمت معاملات واقعی؛ افزون بر این، وقتی بخشی از فروشندگان آگهی‌شان را حذف می‌کنند، ترکیب خانه‌های باقی‌مانده در بازار عوض می‌شود و میانگین قیمت آگهی‌ها ممکن است بالا برود، بی‌آنکه خریدار تازه‌ای وارد بازار شده باشد. عامل دیگر هزینه جایگزینی ملک است: فروشنده‌ای که انتظار گران شدن مصالح، زمین یا ارز را دارد، ممکن است فروش را عقب بیندازد و حتی در صورت نیاز هم حاضر نباشد قیمت را به اندازه افت تقاضا پایین بیاورد. از همین رو پژوهش تأکید می‌کند که بازگشت قیمت‌های پیشنهادی پس از جنگ، به‌تنهایی نشانه بازگشت تقاضا یا بهبود بازار نیست.
این گزارش یادآور می‌شود که مقاله منتشرشده هیچ پیش‌بینی مستقیمی درباره وقوع جنگ تازه یا میزان تغییر قیمت خانه در ماه‌های آینده ارائه نمی‌کند و داده‌هایش بیشتر به دوره وقوع دو جنگ گذشته مربوط است، نه همه دوره‌های انتظار و نگرانی پیش از شروع درگیری. با این قید، یافته‌های آن امکان طرح چند سناریوی احتمالی را فراهم می‌کند.
در سناریوی نخست، اگر نااطمینانی سیاسی ادامه یابد اما درگیری گسترده‌ای رخ ندهد، بخشی از متقاضیان خرید تصمیم خود را به تعویق می‌اندازند و فروشندگان، به‌ویژه در فضای تورمی، در برابر کاهش قیمت مقاومت می‌کنند؛ نتیجه چنین وضعی می‌تواند کاهش معاملات بدون افت متناسب قیمت‌های پیشنهادی باشد. در سناریوی دوم، اگر درگیری تازه‌ای آغاز شود و خدمات بانکی، اینترنتی یا ثبت معاملات هم مختل شود، احتمال توقف شدیدتر بازار وجود دارد؛ در این حالت شاید برخی فروشندگان نیازمند نقدینگی قیمت پایین‌تری پیشنهاد دهند، اما داده‌های دو جنگ قبلی نشان نمی‌دهد که کاهش قیمت در همه مناطق و انواع ملک به یک اندازه رخ دهد. در سناریوی سوم، با کاهش تنش‌ها فروشندگان دوباره آگهی منتشر می‌کنند و فعالیت بنگاه‌ها بیشتر می‌شود، اما بازگشت آگهی‌ها یا بالا رفتن قیمت‌های پیشنهادی به‌خودی‌خود به معنای افزایش معاملات قطعی نیست.
به نوشته اقتصادآنلاین، در هر سه حالت عواملی مانند تورم، نرخ ارز، هزینه ساخت، توان خرید خانوارها و میزان آسیب احتمالی ساختمان‌ها می‌توانند مسیر بازار را تغییر دهند. یکی از پیام‌های مهم پژوهش، لزوم جدا کردن قیمت از میزان فعالیت بازار است: ممکن است میانگین قیمت پیشنهادی خانه در تهران بالا برود ولی تعداد معاملات همچنان پایین بماند و در این صورت قیمت بالاتر لزوماً به معنای تقاضای قوی‌تر یا افزایش توان خرید مردم نیست.
این گزارش به وضعیت مستأجران هم اشاره می‌کند و می‌نویسد توقف خرید و فروش به معنای کم شدن فشار هزینه مسکن نیست؛ خانواری که درآمدش زیر تأثیر جنگ یا نااطمینانی اقتصادی کاهش یافته، حتی بدون جهش شدید اجاره‌بها هم ممکن است برای تأمین هزینه سکونت با دشواری بیشتری روبه‌رو شود. به همین دلیل، برای سنجیدن واکنش واقعی بازار به تنش‌های تازه، بررسی قیمت آگهی‌ها کافی نیست و باید تعداد معاملات قطعی، شمار آگهی‌های جدید، مدت انتظار برای فروش و وضعیت قراردادهای اجاره را هم زیر نظر داشت.
اقتصادآنلاین در پایان جمع‌بندی می‌کند که تجربه دو جنگ اخیر پاسخ قطعی به این پرسش نمی‌دهد که قیمت مسکن در جنگ احتمالی بعدی چه خواهد شد، اما یک هشدار روشن دارد: ممکن است بازار مسکن پیش از آنکه قیمت خانه‌ها سقوط کند، از معامله خالی شود.
