بهداد: تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن تهران برگشته است؛ قیمت پیشنهادی دلاری هر متر حدود ۱۹ درصد زیر تیرماه

به گزارش اقتصادآنلاین، در یک ماه اخیر نشانه‌هایی از ورود دوباره تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن تهران دیده شده است؛ هم‌زمان با افت قیمت دلاری خانه و در حالی که نگرانی از جنگ هنوز پابرجاست. به نوشته بهشاد بهرامی در این گزارش، رفتار خریداران تغییر کرده و دو گروه متفاوت از سرمایه‌گذاران به بازار آمده‌اند.

جزئیات خبر

به نوشته این رسانه، سرمایه‌گذاری که تیرماه برای خرید آپارتمان در تهران اقدام کرده و موفق نشده بود، حالا وضعیت دیگری پیش رو دارد؛ قیمت دلاری خانه از آن موقع حدود یک‌پنجم پایین آمده و بخشی از خریداران این فاصله را فرصت ورود می‌دانند. با این حال این پرسش باقی است که در شرایطی که احتمال درگیری نظامی دوباره مطرح است، خرید دارایی‌ای که فروشش ممکن است ماه‌ها طول بکشد منطقی است یا نه.

مهدی بهداد، تحلیلگر اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با اقتصادآنلاین گفته است طی ماه اخیر، خریداران سرمایه‌ای با موجی تازه به بازار ملک برگشته‌اند؛ تقاضایی که به گفته او هم در خریدهای اشتراکی پیرامون تهران و هم در بازار آپارتمان‌های لوکس دیده می‌شود. پیش از این انتظار می‌رفت نااطمینانی سیاسی خریداران را از بازار دور نگه دارد، اما اکنون نشانه‌هایی از تغییر این رفتار به چشم می‌خورد. اقتصادآنلاین این پرسش را مطرح می‌کند که آیا سرمایه‌گذاران خطر جنگ را کمتر از گذشته جدی می‌گیرند، یا افت قیمت دلاری و انتظار گران‌تر شدن ساخت، انگیزه‌ای قوی‌تر از نگرانی‌های سیاسی پدید آورده است.

بر اساس داده‌های قیمت پیشنهادی مسکن تهران که اقتصادآنلاین بررسی کرده، قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان به دلار در ۲۳ تیر ۱۴۰۵ (۱۴ ژوئیه ۲۰۲۶) حدود ۱۳۷۱ دلار بود و در ۱۴ مهر (۶ اکتبر) به ۱۰۳۴ دلار رسید؛ یعنی افتی حدود ۲۵ درصدی در کمتر از سه ماه.

مسیر بازار اما در مهرماه برگشت: این شاخص در ۲۱ مهر به ۱۰۸۱ دلار و در ۲۸ مهر به ۱۱۰۸ دلار رسید که نسبت به کف مهرماه نزدیک به ۷ درصد رشد نشان می‌دهد. با این حال، در تازه‌ترین داده‌ها قیمت پیشنهادی دلاری همچنان حدود ۱۹ درصد پایین‌تر از سطح تیرماه بود.

این گزارش تأکید می‌کند که ارقام یادشده بر پایه قیمت‌های پیشنهادی محاسبه شده‌اند و با قیمت معاملات قطعی یکی نیستند. همچنین کاهش قیمت دلاری الزاماً به معنای آن نیست که خانه به ریال ارزان‌تر شده؛ وقتی دلار تندتر از مسکن گران شود، ارزش ملک به دلار کاهش می‌یابد. با این حال برای سرمایه‌گذاری که پس‌اندازش دلار یا طلاست، این جابه‌جایی نسبت قیمت‌ها اهمیت دارد، چون ممکن است امروز با همان دارایی بتواند متراژ بیشتری نسبت به تابستان بخرد.

بهداد بازگشت خریداران را با دو عامل توضیح می‌دهد. عامل اول این است که برخی سرمایه‌گذاران دیگر مثل قبل به اخبار جنگ واکنش نشان نمی‌دهند؛ به گفته او شنیدن پی‌درپی خبرهای احتمال جنگ، حساسیت گذشته برخی فعالان بازار را از بین برده است و تصمیم‌های اقتصادی‌شان را جدا از این نگرانی‌ها بگیرند. اقتصادآنلاین یادآوری می‌کند که این به معنای کم شدن واقعی احتمال جنگ نیست، بلکه تغییری در نحوه مواجهه سرمایه‌گذاران با ریسکی است که مدت‌ها در اقتصاد حضور داشته است.

عامل دوم از نگاه این تحلیلگر، ارزیابی سرمایه‌گذاران از بازارهای رقیب است. به باور بهداد، بخشی از فعالان به این جمع‌بندی رسیده‌اند که سهام و طلا دیگر در قیمت‌های فعلی گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری نیستند؛ از این رو پولشان را از این بازارها بیرون می‌کشند و دنبال فرصت تازه‌ای می‌گردند؛ و مسکن یکی از مقصدهای این سرمایه‌هاست.

بهداد گران شدن چشمگیر مصالح ساختمانی در ماه‌های گذشته را نیز در تصمیم خریداران مؤثر می‌داند. به اعتقاد او هزینه ساخت آن‌قدر بالا رفته که بهای تمام‌شده مسکن در سال آینده به‌طور قابل‌توجهی افزایش خواهد یافت؛ انتظاری که می‌تواند خریدار سرمایه‌ای را قانع کند تأخیر در خرید برایش گران‌تر تمام می‌شود. اقتصادآنلاین منطق این تصمیم را چنین توضیح می‌دهد که اگر ساخت واحد نو در آینده پرهزینه‌تر شود، سازندگان برای عرضه با نرخ‌های فعلی محدودیت بیشتری خواهند داشت و سرمایه‌گذار ممکن است از همین حالا انتظار رشد قیمت ملک را داشته باشد.

به گفته این تحلیلگر، دو اتفاق متفاوت در بازار در جریان است. نخست افزایش خریدهای اشتراکی در اطراف تهران؛ افرادی که به‌تنهایی سرمایه کافی ندارند، پول خود را با چند نفر دیگر روی هم می‌گذارند و مشترکاً ملک می‌خرند. این روش امکان مالکیت با منابع کمتر را فراهم می‌کند، ولی ایراد مهمی هم دارد: هر وقت یکی از شرکا پولش را لازم داشته باشد، فروش سهم او یا کل ملک به توافق بقیه وابسته است.

در سوی دیگر، به گفته بهداد، تقاضا برای خانه‌های لوکس و پرقیمت به‌شدت بالا رفته است. خریداران این بخش معمولاً منابع مالی بیشتری دارند و به نظر می‌رسد این منابع از بازارهایی مانند ارز به سمت مسکن هدایت می‌شود. حضور هم‌زمان این دو گروه نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای به یک لایه مشخص از بازار محدود نیست.

اقتصادآنلاین در ادامه به ریسک این تصمیم می‌پردازد: طلا یا سهام را معمولاً می‌توان در زمان کوتاه‌تری فروخت، اما فروش آپارتمان به یافتن خریدار، توافق بر سر قیمت و طی مراحل انتقال سند بستگی دارد و در دوره‌های رکود ممکن است ماه‌ها طول بکشد. کسی که دنبال سود کوتاه‌مدت است یا ممکن است به‌زودی به پولش نیاز پیدا کند، اگر ناچار به فروش سریع شود شاید مجبور به تخفیف زیادی باشد؛ در مقابل، کسی که فعلاً پول نقد لازم ندارد ممکن است این ریسک را بپذیرد، به‌ویژه اگر بتواند ملک مناسبی را زیر قیمت مورد انتظار فروشنده بخرد. به همین دلیل بازگشت برخی سرمایه‌گذاران لزوماً به این معنا نیست که همه خریداران قیمت‌های فعلی را فرصت می‌دانند. به نوشته این رسانه، در شرایط نااطمینانی صبر کردن هم ارزش اقتصادی دارد: کسی که امروز نمی‌خرد، امکان تصمیم‌گیری در آینده را برای خود نگه داشته، اما خریدار ملک بخش بزرگی از نقدینگی‌اش را در ملکی قفل می‌کند که بیرون آمدن از آن آسان نیست؛ بنابراین مدت زمانی که سرمایه‌گذار می‌تواند ملک را نگه دارد هم به اندازه قیمت دلاری امروز در تصمیمش نقش دارد.

اقتصادآنلاین می‌نویسد موج خرید سرمایه‌ای ماه اخیر به‌تنهایی آینده بازار را روشن نمی‌کند و اینکه این خریداران چه کنند، بیش از هر چیز به اتفاقات سیاسی، مسیر دلار و حال‌وهوای معاملات وابسته است. این رسانه سه مسیر احتمالی را بررسی کرده است. در مسیر نخست، اگر نگرانی از درگیری نظامی کم شود، ممکن است بخشی از خریدارانی که تاکنون صبر کرده‌اند تصمیم خود را عملی کنند و در این حالت، افزایش معاملات قطعی نشانه مهم‌تری از بازگشت بازار خواهد بود؛ هرچند کاهش تنش می‌تواند بر نرخ ارز هم اثر بگذارد و حتی بدون تغییر زیاد قیمت ریالی، قیمت دلاری مسکن را جابه‌جا کند.

در مسیر دوم، یعنی تداوم نااطمینانی بدون وقوع جنگ، ممکن است همین رفتاری که بهداد توصیف می‌کند ادامه یابد: گروهی با وجود اخبار سیاسی خرید کنند و گروهی دیگر ترجیح دهند پولشان نقد بماند. به ارزیابی این گزارش، حاصل این وضع ممکن است بازاری باشد که خرید سرمایه‌ای در برخی محدوده‌ها بالا می‌رود اما رونق همه‌جانبه شکل نمی‌گیرد و خریدهای اشتراکی و تقاضا برای املاک خاص هم احتمالاً ادامه پیدا می‌کند.

در مسیر سوم، یعنی شروع درگیری نظامی تازه، اوضاع ممکن است به‌سرعت دگرگون شود؛ افزایش نااطمینانی، احتمال اختلال در بانک‌ها و ثبت معاملات و کنار کشیدن خریداران ممکن است فروش خانه را دشوارتر کند و حتی آن دسته از سرمایه‌گذاران که نرخ‌های فعلی را منطقی می‌بینند دست از خریدهای بعدی بکشند. البته به نوشته اقتصادآنلاین، جنگ لزوماً به کاهش یکسان قیمت همه املاک منجر نمی‌شود؛ ممکن است فروشنده‌ای که به پول نیاز دارد تخفیف بدهد و مالک دیگری ملکش را کلاً از فروش خارج کند.