اوراق تسه چیست؟ قیمت تسه در مهر ۱۴۰۵ و محاسبهٔ هزینهٔ وام مسکن
اوراق تسه یا «امتیاز تسهیلات مسکن» ابزاری است که خریدار با آن حق گرفتن وام خرید مسکن از بانک مسکن را به دست می‌آورد. قیمت هر برگ در بورس تعیین می‌شود و بخش قابل‌توجهی از هزینهٔ نقدی وام را می‌سازد. در این راهنما با ارقام ۲۹ مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهیم این هزینه چطور محاسبه می‌شود.
تسه به زبان ساده
هر برگ تسه یک امتیاز وام است. طبق قاعده‌ای که در ماشین‌حساب ملک نیوز به‌کار رفته، به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان وام، یک برگ تسه لازم است. خریدار می‌تواند این برگه‌ها را در فرابورس از کسانی بخرد که امتیاز را از سپرده‌گذاری یا روش‌های دیگر به دست آورده‌اند. نام نماد هر سری با سال انتشار آن مشخص می‌شود؛ مثلاً تسه۱۴۰۵.
قیمت تسه در ۲۹ مهر ۱۴۰۵
شاخصبان، با دادهٔ فرابورس، این ارقام را برای آخرین روز معاملاتی گزارش کرده است:
| نماد | آخرین قیمت (ریال) | قیمت پایانی (ریال) | تاریخ معامله | ارزش معاملات |
|---|---|---|---|---|
| تسه۱۴۰۵ | ۱٬۱۹۰٬۰۱۵ | ۱٬۱۹۵٬۹۱۸ | ۲۹ مهر ۱۴۰۵ | ۵۷۱٫۱ میلیارد ریال |
| تسه۱۴۰۴ | ۱٬۱۹۶٬۰۰۰ | ۱٬۱۹۲٬۸۱۹ | ۲۹ مهر ۱۴۰۵ | ۲۸۹٫۳ میلیارد ریال |
| تسه۱۴۰۳ | ۱٬۱۹۸٬۰۰۰ | ۱٬۱۸۸٬۰۵۶ | ۲۹ مهر ۱۴۰۵ | ۳۱٫۷ میلیارد ریال |
به بیان ساده، هر برگ از سه سری فعال در آن روز حدود ۱۱۹ تا ۱۲۰ هزار تومان معامله شده است. نمادهای تسه۱۴۰۲ و تسه۱۴۰۱ در دادهٔ همان روز فعال نبوده‌اند و آخرین معاملهٔ آنها به تاریخ‌های قدیمی‌تر برمی‌گردد؛ پیش از خرید، اعتبار و قابلیت استفادهٔ هر سری را از کارگزار یا بانک بپرسید.
قیمت روزانهٔ این اوراق را در صفحهٔ قیمت‌های امروز هم منتشر می‌کنیم.
فرمول محاسبه
تعداد برگ لازم = مبلغ وام ÷ ۵۰۰٬۰۰۰ تومان. هزینهٔ اوراق = تعداد برگ × قیمت هر برگ. چند نمونه با قیمت حدود ۱۱۹ هزار تومان:
| مبلغ وام | تعداد برگ | هزینهٔ تقریبی |
|---|---|---|
| ۸۰۰ میلیون تومان (یک نفر) | ۱٬۶۰۰ | حدود ۱۹۰ میلیون تومان |
| ۱٫۲ میلیارد تومان | ۲٬۴۰۰ | حدود ۲۸۶ میلیون تومان |
| ۱٫۶ میلیارد تومان (زوجین یا اقوام درجه یک) | ۳٬۲۰۰ | حدود ۳۸۱ میلیون تومان |
| ۳٫۶ میلیارد تومان (زوجین + جعاله + ۴ فرزند) | ۷٬۲۰۰ | حدود ۸۵۷ میلیون تومان |
یعنی هزینهٔ اوراق در این قیمت حدود ۲۴ درصد مبلغ وام است؛ پولی که باید نقد پرداخت شود و پس داده نمی‌شود.
هزینهٔ واقعی وام: اوراق به‌علاوهٔ سود
هزینهٔ اوراق جدا از سود وام است. برای وام ۸۰۰ میلیونی یک نفر در بانک مسکن، جدول ۲۹ مهر ۱۴۰۵ ماشین‌حساب ملک نیوز قسط ۴ ساله را ۲۵٫۵ میلیون و قسط ۱۲ ساله را ۱۶٫۲ میلیون تومان نشان می‌دهد. اگر هزینهٔ حدود ۱۹۰ میلیون تومانی اوراق را هم در نظر بگیرید، خریدار در عمل برای دریافت ۸۰۰ میلیون تومان، علاوه بر اقساط، نزدیک به یک‌چهارم مبلغ وام را از ابتدا پرداخته است. شرح کامل سقف‌ها و اقساط در راهنمای وام مسکن اهواز.
چه زمانی خرید اوراق منطقی است؟
- وقتی ملک مشخصی در نظر دارید و مطمئنید شرایط کارشناسی بانک را دارد.
- وقتی بودجهٔ نقدی برای هزینهٔ اوراق دارید بی‌آنکه پیش‌پرداخت خرید را از دست بدهید.
- وقتی قسط ماهانه با درآمد ثابت شما سازگار است.
- وقتی مقایسه کرده‌اید که آیا روش‌های دیگر تأمین مالی (مثلاً وام‌های سپرده‌محور یا فروش اقساطی) برای شما ارزان‌ترند.
اشتباهات رایج
۱) خرید اوراق پیش از قطعی شدن معامله؛ اگر خرید انجام نشود، باید اوراق را دوباره بفروشید و ممکن است با قیمت کمتری روبه‌رو شوید. ۲) نادیده گرفتن کارمزد کارگزاری و هزینه‌های جانبی. ۳) اشتباه در شمار برگ‌ها برای زوجین و فرزندان؛ هر ۴۰۰ میلیون تومان افزایش به ازای فرزند، ۸۰۰ برگ دیگر لازم دارد. ۴) خرید سری‌ای که برای وام موردنظر شما قابل استفاده نیست.
تسه برای خریدار تهرانی و اهوازی
قیمت اوراق در همهٔ کشور یکسان است، اما سهمی که وام از قیمت ملک پوشش می‌دهد یکسان نیست. با میانهٔ ۲۴۹ میلیون تومانی تهران، وام ۸۰۰ میلیونی حدود ۳ متر را پوشش می‌دهد؛ با میانهٔ ۹۷ میلیونی اهواز حدود ۸ متر و در شهری مثل پرند با میانهٔ حدود ۳۵ میلیون، حدود ۲۳ متر. (همهٔ میانه‌ها از نمودا، ۲۹ مهر ۱۴۰۵.) پس هزینهٔ اوراق در شهرهای ارزان‌تر بازدهی بیشتری برای خریدار دارد.
خرید اوراق قدم‌به‌قدم
۱) مبلغ وام را بر اساس سقف و ارزش کارشناسی ملک مشخص کنید. ۲) تعداد برگ لازم را حساب کنید (مبلغ تقسیم بر ۵۰۰ هزار تومان). ۳) از بانک بپرسید کدام سری‌ها برای وام شما قابل استفاده است. ۴) از طریق کارگزاری، سفارش خرید را ثبت کنید و کارمزد را در نظر بگیرید. ۵) پس از تسویه، اوراق را برای استفاده در بانک مسکن به شعبه معرفی کنید. ۶) رسید معاملات را نگه دارید.
نوسان قیمت
قیمت تسه مانند هر اوراق دیگری در بازار تعیین می‌شود و ممکن است در روزهای مختلف تغییر کند. در ۲۹ مهر ۱۴۰۵، کمترین و بیشترین قیمت معاملاتی تسه۱۴۰۵ طبق شاخصبان بین ۱٬۱۸۰٬۰۰۰ و ۱٬۲۰۹٬۰۰۰ ریال بود؛ یعنی حتی در یک روز، اختلافی حدود ۲٫۵ درصد. برای وام ۱٫۶ میلیاردی زوجین (۳٬۲۰۰ برگ)، این اختلاف حدود ۹ میلیون تومان در هزینهٔ اوراق است. اگر عجله ندارید، قیمت چند روز را دنبال کنید.
جمع‌بندی
اوراق تسه بلیت ورود به وام خرید مسکن است و در ۲۹ مهر ۱۴۰۵ هر برگ حدود ۱۱۹ هزار تومان قیمت داشت. پیش از خرید، تعداد برگ لازم را دقیق حساب کنید، هزینهٔ آن را کنار اقساط بگذارید و از قابلیت استفادهٔ سری موردنظر مطمئن شوید. ماشین‌حساب وام و تسه این محاسبه را با قیمت روز انجام می‌دهد.
سؤالات متداول
اوراق تسه چیست؟
امتیاز تسهیلات مسکن؛ اوراقی که در فرابورس معامله میشوند و دارنده با آنها حق دریافت وام خرید مسکن از بانک مسکن را پیدا میکند.
قیمت تسه۱۴۰۵ چقدر است؟
شاخصبان آخرین قیمت آن را در ۲۹ مهر ۱۴۰۵ حدود ۱٬۱۹۰٬۰۱۵ ریال (حدود ۱۱۹ هزار تومان) برای هر برگ گزارش کرده است.
برای هر یک میلیارد تومان وام چند برگ تسه لازم است؟
۲٬۰۰۰ برگ؛ هر برگ معادل ۵۰۰ هزار تومان وام است.
هزینهٔ اوراق وام ۸۰۰ میلیونی چقدر است؟
۱٬۶۰۰ برگ؛ با قیمت ۲۹ مهر ۱۴۰۵ حدود ۱۹۰ میلیون تومان.
منابع و داده‌های این مقاله
این مقاله را تحریریه ملک نیوز نوشته است؛ ارقام از منابع ذکرشده با تاریخ آنها آمده و مطالب جنبهٔ اطلاع‌رسانی دارد و توصیهٔ سرمایه‌گذاری یا مشاورهٔ حقوقی نیست.
